"Det heter faktiskt försäljning, inte utförsäljning..."
"Det heter faktiskt försäljning, inte utförsäljning. Det är inte rea på bostäderna i Växjö" Så brukar det låta från den moderatledda majoriteten i Växjös kommun. Nu när det ligger ett anbud tycker vi att det kan vara läge att syna det uttalandet i sömmarna.
Vi har hävdat med en dåres envishet att det är en bra affär för Växjöbostäder och för växjöborna att äga och förvalta bostäder. Uppenbarligen var det en och annan privat fastighetsägare som tyckte likadant eftersom det kom in anbud på de bostäder som den moderatledda majoriteten lagt ut till försäljning. Efter att ha studerat siffrorna för affären som presenteras konstaterar vi att vi har rätt.
Att äga fastigheter innebär att inneha ett visst värde. Genom att sälja det byter vi vårt värde mot pengar. Den försäljningsvinst som görs genom försäljningen ersätter det värde som fastigheterna tidigare betingade. De bostäder som vi nu säljer ger en avkastning till Växjöbostäder, det betyder att vi tjänar pengar på det värdet vi som vi har. Ska affären vara neutral för växjöborna eller betinga en vinst behöver avkastningen som vi får på försäljningsvinsten vara lika stor eller större än den avkastningen vi får på bostäderna idag. Annars urholkas vinsten över tid.
För att få samma avkastning på försäljningsvinsten som växjöbostäder har på bostäderna som de ska sälja krävs, efter våra uträkningar, en avkastning på 4,3%. Det är inte många växjöbor som har den räntan på sina sparkonton. Växjöbostäder har en genomsnittsränta på sina lån på 3,3 %. Det innebär att Växjöbostäder och växjöborna faktiskt förlorar en procents avkastning på att lösa lån istället för att behålla bostäder. Hur skulle du gjort om det handlade om dina pengar? Lösa lån och förlora en procent eller fortsätta att äga och på så sätt göra en större vinst än att sälja?
Den moderatledda majoriteten har flera gånger gjort jämföranden mellan Växjös bostadsaffär och en liknande bostadsaffär i Luleå. En snabb jämförelse dessa två affärer emellan visar följande:
Luleås bostadsförsäljning blev 2015 korad av tidningen Fastighetsvärlden som den tredje bästa affären det året för köparen. Med andra ord menade tidningen Fastighetsvärlden att Rikshem som köpte bostäder av Luleå gjorde en ruskigt bra affär. En genomsnittlig uträkning visar att Rikshem betalade i snitt en miljon kronor per lägenhet medan en likadan uträkning av affären i Växjö visar att köparen betalar 817 000 kronor per lägenhet. Nordhalla och Victoria Park gör med andra ord ett utmärkt köp medan växjöborna gör en sämre försäljning.
Att den moderatledda majoriteten främst vill sälja bostäder av ideologiska skäl är tydligt men affären riskerar att få fler oönskade effekter än ett sämre kassaflöde för Växjöbostäder. När Växjöbostäders ekonomiska styrka blir sämre så påverkar det bolagets möjlighet till nyproduktion och risken är att det kommer att byggas mindre.
Så jo, vi pratar om en utförsäljning av bostäder i Växjö. Och vad jag tycker om det kan ni läsa mer om här och här.
/åsa
Vi har hävdat med en dåres envishet att det är en bra affär för Växjöbostäder och för växjöborna att äga och förvalta bostäder. Uppenbarligen var det en och annan privat fastighetsägare som tyckte likadant eftersom det kom in anbud på de bostäder som den moderatledda majoriteten lagt ut till försäljning. Efter att ha studerat siffrorna för affären som presenteras konstaterar vi att vi har rätt.
Att äga fastigheter innebär att inneha ett visst värde. Genom att sälja det byter vi vårt värde mot pengar. Den försäljningsvinst som görs genom försäljningen ersätter det värde som fastigheterna tidigare betingade. De bostäder som vi nu säljer ger en avkastning till Växjöbostäder, det betyder att vi tjänar pengar på det värdet vi som vi har. Ska affären vara neutral för växjöborna eller betinga en vinst behöver avkastningen som vi får på försäljningsvinsten vara lika stor eller större än den avkastningen vi får på bostäderna idag. Annars urholkas vinsten över tid.
För att få samma avkastning på försäljningsvinsten som växjöbostäder har på bostäderna som de ska sälja krävs, efter våra uträkningar, en avkastning på 4,3%. Det är inte många växjöbor som har den räntan på sina sparkonton. Växjöbostäder har en genomsnittsränta på sina lån på 3,3 %. Det innebär att Växjöbostäder och växjöborna faktiskt förlorar en procents avkastning på att lösa lån istället för att behålla bostäder. Hur skulle du gjort om det handlade om dina pengar? Lösa lån och förlora en procent eller fortsätta att äga och på så sätt göra en större vinst än att sälja?
Den moderatledda majoriteten har flera gånger gjort jämföranden mellan Växjös bostadsaffär och en liknande bostadsaffär i Luleå. En snabb jämförelse dessa två affärer emellan visar följande:
Luleås bostadsförsäljning blev 2015 korad av tidningen Fastighetsvärlden som den tredje bästa affären det året för köparen. Med andra ord menade tidningen Fastighetsvärlden att Rikshem som köpte bostäder av Luleå gjorde en ruskigt bra affär. En genomsnittlig uträkning visar att Rikshem betalade i snitt en miljon kronor per lägenhet medan en likadan uträkning av affären i Växjö visar att köparen betalar 817 000 kronor per lägenhet. Nordhalla och Victoria Park gör med andra ord ett utmärkt köp medan växjöborna gör en sämre försäljning.
Att den moderatledda majoriteten främst vill sälja bostäder av ideologiska skäl är tydligt men affären riskerar att få fler oönskade effekter än ett sämre kassaflöde för Växjöbostäder. När Växjöbostäders ekonomiska styrka blir sämre så påverkar det bolagets möjlighet till nyproduktion och risken är att det kommer att byggas mindre.
Så jo, vi pratar om en utförsäljning av bostäder i Växjö. Och vad jag tycker om det kan ni läsa mer om här och här.
/åsa
Kommentarer
Skicka en kommentar